曼哈頓豪宅搖搖欲墜: AI筆記高價公寓泡沫，紐約房市的隱憂與未來轉機
在過去，以「一套公寓 + 中高租金」為代表的曼哈頓房市，一度被視為傳統豪宅投資的天堂 —— 無論是富豪的第二居所，或是海外資金的避風港。高樓、景觀、地段、稀缺性，讓不少人甘願出重金買進「空中別墅」。
然而，最近一年開始，有越來越多的聲音指出：不少業主最終選擇「降價出售」，甚至以虧損收場。有人歸因於市場疲軟、有人懷疑買家不復當年那麼熱絡。
這一變化，其實並非單一時間點的偶然，而是長年價格高漲、供應結構改變、 全球資金流動、以及高利率環境交織下的結果。
隨著 2025 年全球經濟局勢不確定性、利率走高、以及租金壓力增加，曼哈頓正逐步從「所有人都想進場」的黃金時代，進入「分層市場 + 僅富裕階層撐場」的新局。這回，筆者透過 AIMochi 筆記工具統整資料，用最新資料與分析 — 從公開交易數據、供需結構，到制度成本 — 帶你看懂這場正在發生的轉型。
虧本銷售與價格修正：真實數據說話
首先，我們得搞清楚，是否「真有大量房子在虧本賣出」，還是只是媒體譁眾取寵。根據 2025 年的最新市場報告，有幾個重要的觀察點：
房價中位數上漲，但成交量與成交價格走勢分化
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根據 2025 年 10 月資料，Redfin 顯示曼哈頓所有房屋類型（condo, co‑op, townhouse）中位數售價為約 124 萬美元，比去年同期上漲約 10.7%。
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然而，成交量卻下降：同月成交 746 筆，相較去年同期 848 筆下降約 12%。
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這意味著，雖然價格中位數抬高，但實際交易變少，代表可能是「高價房撐起中位數」，而一般住宅或次級市場可能壓力更大。
豪宅與新屋推案穩固，但中古／入門級市場分化嚴重
根據 2025 年第 3 季報告，整體公寓（condo + co‑op）中位售價穩定在約 120 萬美元，比去年上漲約 2%。其中 condo (自有產權公寓) 中位價約為 168 萬美元，co‑op 中位價則約為 87.5 萬美元。
這顯示，對於能負擔高端市場的人來說，雖然有壓力但仍有人買單；但對於中產階級或預算有限的買家而言，壓力不小。
更有意思的是，根據另一份報告，2025 年 Q1 新屋 condo 價格曾達到約 172.5 萬美元，標示出新開發案在高端市場中仍具一定吸引力。
供應短缺 + 現金購屋為主：價格支撐的背後
部分房地產經紀分析指出，儘管市場有疲態，但曼哈頓供應量依然短缺 — 活躍上市物件數量維持在約 6,500–7,400 間之間（視季度而定）。
同時，有報告指出約 60–65% 的交易以現金（cash）完成，這意味著借貸壓力對這批買家影響有限。
這樣的供給限制 + 現金買家撐盤，讓表面上看起來的「中位數上漲」並不代表整體市場回暖 —— 而更多是「高端市場自我穩定」。
所有權成本與買房壁壘：不只是售價而已
買房不只是「付房價」那麼簡單。對許多人來說，實際「所有權成本」甚至比售價更具決定性。以下幾點，是近年讓曼哈頓住宅不再那麼容易入手的重要因素。
抵押貸款 + 利率高漲：讓中間選擇卻步
自從美國央行（Fed）在 2022 年啟動升息後，借貸成本顯著升高。對於必須貸款買房者而言，這意味著月付壓力增加許多，比起過去幾年負擔更重。
報告也指出，在這樣的高利率環境下，許多買家選擇「搶現金屋」或乾脆退出市場。
對於依賴貸款的人來說，銀行利率再怎麼微幅變動，都可能讓原本可負擔的房貸變成沉重負擔。
屋主成本不只買房：稅、維護、管理費、交易成本…
此外，在紐約市買房還有一堆隱性成本，包括但不限於房產稅（property tax）、物業管理費、維護費、交易佣金（broker fee）、轉讓稅（state + city transfer tax）、以及若出售還可能有資本利得稅（capital gains tax）等。
有人因此形容，在曼哈頓買房，不只是「買個屋子」，更像是「買了一個月光族夢 — 光是維持就花不少」。正如那段報導中所說，很多人並不是為了「炒房」，而是希望「保值／保住房產價值」。
這也解釋了為什麼，即使是豪宅、景觀房，也不一定能帶來理想的投報率 — 維護與持有成本，有可能完全蠶食掉你的資產增值。
新制度與政策變數 — 貸款 + 稅 + 地區價值的不確定性
更進一步的是，隨著政策、經濟與社會結構變動，過去「保值＋增值」的預期不再那麼穩固。此外，對於依賴租金收益或短期轉售的投資人來說，租金管制、租客政策、城市規劃、經濟波動… 都可能大幅影響回報與風險。正如近年研究指出，城市規劃、交通政策等等都會對房價與租金產生結構性影響。
未來可能的轉機與風險：供給短缺、利率、政策變數
展望未來 2–3 年，曼哈頓市場可能出現新的轉折點 — 既有機會，也有風險。以下是值得注意的幾個關鍵變數。
機會：供給短缺 + 豪宅市場支撐
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根據最新報告，2025 年曼哈頓新建案開工量預估明顯低於過往平均水準。未來若供給量進一步減少，優質住宅與豪宅的稀缺性將更強。
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在這樣的供給壓縮、需求仍在的狀況下，優質物件可能更具保值性，對高資產階層仍具吸引力。對那些願意長期持有、不追求短期翻轉的人來說，可能是相對穩健的資產。
風險與變數：利率、經濟不確定性、政策干預
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若美國經濟走弱、全球資金流動改變，或利率再度上升，中低階市場與貸款依賴者仍將承受壓力。
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政策面則可能帶來不確定性。若城市為解決住房短缺、租屋問題，實施租金管制、增加社會住宅、或改變分區、鼓勵辦公室改住宅等，將重塑供需與價值結構。這對豪宅市場、中低價市場、租屋市場都有可能產生重大影響。正如近期學術研究指出，政策（例如交通收費制度、城市規劃政策）本身就能改變房價分布與租金結構。
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再者，全球經濟波動、金融市場震盪，也可能影響海外資金進入曼哈頓 —— 當投資者信心動搖，豪宅買盤可能收斂。
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